親から相続した実家を売ると、売却益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。ただし一定の条件を満たす空き家なら、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」が使えます。対象になるのは2027年（令和9年）12月31日までの売却。要件と、土浦市で確認書を取る際のポイントをまとめました。
いくら得になる？ざっくり試算
相続した実家を2,000万円で売り、取得費（概算なら売却額の5%）と仲介手数料などを差し引いた譲渡所得が約1,800万円になった場合で考えます。
| 特例を使わない場合 | 1,800万円 × 約20%（長期譲渡所得の税率）＝ 約360万円 |
| 特例を使う場合 | 1,800万円 − 3,000万円 → 0円（税金がかからない） |
※税率は所有期間が5年を超える場合の所得税・住民税（復興特別所得税を含めて約20.315%）。所有期間は亡くなった方の取得時から引き継がれます。
主な要件
| 家の建築時期 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋（マンションなど区分所有建物は対象外） |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方が1人で住んでいた（老人ホームに入所していた場合も、要件を満たせば対象） |
| 相続後の使い方 | 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていない |
| 売却の期限 | 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで |
| 売却価格 | 1億円以下 |
| 家の状態 | 耐震基準を満たすようリフォームする、または取り壊して更地で売る |
2024年からの変更点｜買主がリフォーム・解体してもOKに
2024年1月1日以降の売却では、売る側が耐震改修や取り壊しをしなくても、売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをすれば特例の対象になりました。古家付きのまま売りやすくなった一方で、買主と工事の時期を契約で取り決めておく必要があります。
また、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。兄弟3人で共有して相続した実家を売るケースなどでは注意してください。
必要な「被相続人居住用家屋等確認書」
特例を使って確定申告をするには、家屋がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。亡くなった方が住んでいたこと、空き家だったことなどを市が確認する書類で、電気・水道の使用中止の記録などが求められることがあります。発行までに時間がかかる場合もあるため、売却が決まったら早めに市へ問い合わせましょう。土浦市の担当窓口は、空き家対策を所管する生活安全課（029-826-1111）に確認するのが近道です。
使えないケースに注意
- 相続後に貸家や駐車場として使っていた
- 相続人が実家に住んでいた
- 1981年6月以降に建てられた家
- 売却が期限（3年を経過する年の12月31日）を過ぎた
- 親族など特別な関係のある人に売った
税額の計算や確定申告は税理士・税務署に相談するのが確実です。土浦近郊の無料相談窓口は実家を相続したら最初にすることにまとめています。
土浦の空き家・相続した家のこと、相談先に迷ったら
くらしのごえんを運営するごえん株式会社（土浦市・2010年創業）では、相続した空き家や、片付けが済んでいない家、再建築不可・共有名義など、売りにくい不動産のご相談を受けています。片付けや解体の前でも、現況のままでご相談いただけます。
電話：029-879-5683（平日9〜18時）／ LINE・メール・フォームで相談する
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※この記事は2026年10月4日時点で公表されている情報をもとに作成しています。制度や日程は変更されることがあるため、最新の情報は各窓口・公式サイトでご確認ください。
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